Кризис пока не
закончился, а с самого "верха" уже идут сигналы банкам: снижайте
процентные ставки по ипотечным кредитам. Банки, обремененные "плохими
долгами", ослушаться не могут, но так задирают требования к заемщикам,
что кредит на однушку в хрущевке вряд ли светит и Олегу Дерипаске. С
другой, гораздо более важной составляющей удешевления жилья – снижением
себестоимости строительства – дела обстоят еще хуже.
Дело не в стройматериалах, цены на которые сей час
находятся на "низком старте", ожидая малейшего оживления на рынке.
Гораздо больше влияют на конечную цену строительства различные
обременения: застройщика обязывают и расселить жильцов сносимого жилья и
подвести за свой счет коммуникации. О том, что застройщики должны
получать участки с подведенными коммуникациями и свободные от
обременений, говорилось еще на старте программы "Доступное жилье", а воз
и ныне там. Да, это должны делать муниципалитеты, но в России они не
имеют соответствующих средств даже в благополучной Москве.
А главное, в большинстве своем муниципалитеты не имеют и
особого желания способствовать строительству жилья. Ведь если снять с
застройщика все обременения – в чем выгода местных властей? Новое жилье
– это расходы на дополнительные маршруты общественного транспорта,
дороги, детсады и школы, водопровод и канализацию, новые энергомощности и
т.п. Сегодня эти расходы несет застройщик в
"добровольно-принудительном" порядке, и окупить затраты он может только
ценой жилья.
Пять лет назад мы с коллегой одновременно стали
дольщиками: я – строительства в Подмосковье, он – в Праге. Я уж не
говорю, что его 4-комнатная квартира в Праге с отделкой стоила дешевле
моей областной "однушки" в виде строительной коробки. Я заплатила полную
стоимость квартиры сразу и пять лет ждала заселения в дом, все
коммуникации которого до сих подключены по временной схеме. Он заплатил
5% стоимости жилья сразу и 95% – по окончании строительства, которое
продолжалось ровно обещанный год. А главное – в его районе вся
инфраструктура, от транспорта до школ, была построена опережающими
темпами, а в моем доме дети ездят в школу в Москву. Причем, по ВВП на
душу населения наш подмосковный городок даст фору и столице: здесь
расположены крупнейшие торговые центры, предприятия АПК, склады. А
секрет прост: в Чехии, как и во многих станах, подоходный налог платится
по месту жительства, и он гораздо выше российских 13%. Там
муниципалитетам выгодно
привлекать жителей, здесь – нет.
Но и особенности распределения бюджетных потоков – не
самое главное. Я убеждена: в России никогда не решить жилищную проблему,
если делать ставку только на жилье в собственности.
Посмотрите, что происходит сейчас в моногородах.
Работы нет, более того – и не должно быть, ибо запуск предприятия,
заточенного под советскую плановую экономику, – это выбрасывание денег
на ветер. Но есть люди. И есть их квартиры, находящиеся в собственности.
Их некому купить, даже задешево – да и не продадут их задешево, потому
что на вырученные деньги ничего не купишь в том регионе, где есть
работа, а значит, у людей есть деньги. А уезжать бомжами в никуда люди
не готовы – лучше они будут перекрывать трассы и писать президенту.
Собственность стала барьером на пути столь нужной России мобильности
населения.
Посмотрите, что происходит с реформой ЖКХ – скандал на
скандале, кончающиеся тем, что все возвращается на круги своя:
управляющими компаниями оказываются бывшие ЖЭКи, а жильцы смиряются с их
жутким сервисом, так как не могут платить за что-то лучшее. Тем более
что в любом подъезде найдется значительная доля граждан, не желающих, а
то и не имеющих возможности раскошеливаться.
Посмотрите, где кончаются ваши права на квартиру: если
быть точным, собственники квартир реально владеют лишь внутренними
сторонами перегородок и перекрытий – ну, и воздухом внутри. Земля,
на которой стоит дом – городская, коридоры, подвалы и чердаки – общие,
нежилые помещения, как правило, уже приватизированы давно и не вами.
Заработать на размещении на доме рекламы и сдаче в аренду первых этажей
не удалось практически ни одному ТСЖ. Да и сами ТСЖ,
в результате, превратились либо в профанацию, либо в центр склок и
дрязг.
Ни в одной развитой стране нет такой доли квартир в
собственности. В собственности находятся дома. Частные – которые
граждане покупают, как правило, когда решают закончить карьерный рост и
заняться собственным бизнесом либо выходят на пенсию.
Многоквартирные – квартиры в которых сдаются в аренду всем тем, кто пока
не заработал достаточно, чтобы перестать гнаться за прибыльной работой.
При этом и домовладелец, и его арендаторы полностью защищены законом, а
арендная плата часто регулируется муниципалитетами. Те же
муниципалитеты конкурируют с частными домовладельцами на рынке дешевого
жилья: у первых есть масштаб, позволяющий снизить издержки, у вторых –
возможность сэкономить на административном аппарате и сделать часть
ремонта своими руками. В результате, найти подходящее жилье рядом с
работой, как правило, не представляет труда – а это и снижение
транспортного потока, и повышение производительности труда работников,
не измотанных двухчасовой дорогой, и та же мобильность трудовых
ресурсов.
Почему в России до сих пор не наведен порядок на рынке
аренды? Для меня это, честно говоря, загадка. Ведь особых затрат это не
требует: разве что на принятие соответствующих законов и поправок в
Гражданский кодекс. Да вместо того, чтобы пугать
владельцев второго жилья повышенными налогами, дать им льготы по
налогообложению в случае сдачи в аренду по ценам, утвержденным
муниципалитетом. Может, стоит попробовать?
Постоянный адрес статьи:
http://www.utro.ru/articles/2010/02/15/872915.shtml
|